Diritto

Ultimo aggiornamento .

Stavo ripulendo il mio account di posta elettronica e mi è caduto l’occhio su quello che un paio di miei clienti, amministratori di condominio, chiamano “parerino all’ajo e ojo”.

Il riferimento ad un condimento base e veloce per la pasta, si dovrebbe tradurre in una semplice risposta, immediata e sinteticamente motivata, ad una semplice domandama, dal nostro punto di vista, si tratta pur sempre di uno scritto“vergato” dall’avvocato.

In più, come nel caso di specie,il cliente/richiedente è a propria volta un professionista ed il parerinoha lo scopo di fornire, ai suoi interlocutori, la qualificata giustificazione di una certacondotta.

Al dunque, poche chiacchiere da avvocati, poche citazioni circostanziate e tutta sostanza agevolmente comprensibile (non si ha a che fare con CdA…), con l’unica cautela di dar sempre e comunque un’occhiata a norme e giurisprudenza, per non rischiare di prendere una cantonata.

Non so se c’è una legge di Murphy sull’argomento, ma di dieci parerini scritti “al volo”, nessuno sarà pagato, nove non verranno nemmeno utilizzati ed il decimo, se opinabile, sarà l’unico effettivamente speso ed analizzato, dando la stura ad un contenzioso la cui responsabilità, alla fine, sarà dell’avvocato “ignorante”.

Qui sotto, dunque, trascrivo un parere che doveva essere all’ajo e ojo e con il quale, andando a stringere, tutto faccio tranne che rispondere in modo puntuale alla domanda che mi era stata posta e che, come vedremo, eraapparentemente tutt’altro che impossibile

Inoltre, leggendo le norme, più scrivevo è più mi rendevo conto della necessità di distinguere, precisare, puntualizzare, ecc…, trasformando il parerino in un’esercitazione ermeneutica, la cui utilitàè stata immancabilmente apprezzata dal cliente, con un comprensibile …bravo avvocato, hai studiato ma, di preciso, io che devo fare ??

Come vedremo si parla dell’istituto usufrutto, ovviamente relativo alla singola unità immobiliare all’interno dell’edificio, sul quale il legislatore della riforma della materia condominiale, seppur con poche righe di norme, è opportunamente intervenuto ma, a mio avviso, in modo tutt’altro che chiarificatore.

Mi chiama al telefono l’amministratore di condominio di turno e mi dice “abbiamo deliberato la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato: chi paga tra nudo proprietario e usufruttuario di un appartamento ?”. 

Lì per lì, ho risposto che la quota di contributo, dovuta dall’appartamento in usufrutto, andava posta a carico del nudo proprietario: lo sbilanciarsi a voce consente comunque di fare retromarcia, magari adducendo che il quesito era mal posto, che alcuni elementi rilevanti erano stati omessi, ecc… 

Nell’occasione, peraltro, c’era poco da impapocchiare, perché questa spesa condominiale o compete all’uno o compete all’altro e l’amministratore, che cretino non è, mi richiama dicendomi “per favore, vedi se c’è qualcosa nella riforma e scrivimi due righe, nel caso… ci siano contestazioni. 

E viene fuori questo mostruoso parerino all’ajo e ojo e, tengo a sottolineare, il punto non è stabilire se quello che ho scritto è corretto, condivisibile, del tutto errato, ecc… 

Il quesito che pongo è invece un altro: perché il legislatore della riforma della materia condominiale, carico di un bagaglio giurisprudenziale e dottrinario di oltre settant’anni ed, immagino, avendo a disposizione una copia integrale del codice civile (ovverosia non le dispense con i soli artt. 1117 e seguenti da modificare e integrare), non consente ad un poveraccio di avvocato di dare una risposta precisa ad un quesito semplice ?

Sappiamo che le norme devono essere –tendenzialmente- astratte e generali: per la verità, le caratteristiche della norma giuridica sono anche altre, ma la generalità e l’astrattezza sono, di solito, le prime dell’elenco...

Sappiamo anche che compito principale dell’interprete, partendo dal semplice lettore dilettante di un testo giuridico edarrivando alla funzione nomofilattica della Suprema Corte, non dovrebbe essere quello di capire ciò che il legislatore intende dire, bensì quello diverso di adattare le norme –appunto, generali ed astratte- al caso concreto, anche alla luce dei mutamenti sociali, tecnologici, ecc… 

Nel caso di specie, però, l’istituto giuridico di riferimento, ovverosia l’usufrutto, esiste da oltre un paio di millenni (le prime applicazioni sono documentate nella Roma della prima metà del II secolo a.c.)ed il riscaldamento centralizzato degli edifici, per mezzo di un’unica caldaia, sinceramente non so quanto fosse diffuso nel 1942 (prima edizione dell’attuale codice civile), ma oggi non lo definirei esattamente come una rivoluzionaria innovazione tecnologica....

Trascrivo il parerino.

 “ Ciao,

ho verificato e la questione della ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e usufruttuario, anche in virtù dell’approccio e del linguaggio del legislatore della riforma, andrebbe presa con le molle ma, come ti scriverò alla fine, c’è un’agevole via d’uscita.

Parlando dei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, quindi con riferimento al bene direttamente oggetto del diritto, l’art. 1004 c.c. parla di spese di amministrazione e  manutenzione ordinaria a carico dell’usufruttuario, mentre l’art. 1005 c.c. individua alcune delle principali riparazioni straordinarie a carico del nudo proprietario, con un’elencazione non tassativa (almeno secondo il costante orientamento giurisprudenziale).

La seconda norma citata, dunque, indica espressamente le riparazioni straordinarie come “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta”.

Quindi, in pratica, per stabilire chi paga cosa nei rapporti interni, si parte da quanto previsto per il nudo proprietario e, per esclusione, ciò che non rientra (nemmeno in via interpretativa) nell’elenco delle riparazioni straordinarie è a carico dell’usufruttuario.

Leggendo alcune massime della S.C., le riparazioni straordinarie possono essere identificate, più in generale, in quelle che non costituiscono effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.

La Cassazione, quindi, parla anche di sostituzione o ripristino di parti essenziali della struttura e, in prima approssimazione, possiamo estendere il principio anche agli impianti: pur con cautela, poiché l’effetto normale, a medio o a breve termine, dell’uso ecc… è diverso se consideriamo la struttura dell’immobile, rispetto alla struttura dell’impianto.

In altri termini, nel sostituire o ripristinare una parte della struttura, una cosa è considerare l’uso che ha fatto l’usufruttuario del bene (per esempio, parlando di immobili, allorché vadamanutenuto il tetto), un’altra è invece valutare l’incidenza dell’uso quotidiano di un impianto: uso quotidiano che può anche condurre, da solo, alla necessità di sostituzioni e ripristini.

Per quanto riguarda il condominio o, meglio, la ripartizionetra usufruttuario e nudo proprietario dei contributi alle spese relative alle parti ed impianti comuni dell’edificio, la norma dell’art. 67 Disp. Att. c.c. non sembrerebbe mutata per quanto attiene l’usufruttuario, ma si è pensato bene di intervenire sulla posizione del (nudo) proprietario (il che, per esclusione, incide ovviamente anche sull’apparentemente immutata posizione dell’usufruttuario), creando a mio avviso un certo scompiglio.

Non ho avuto molto tempo per cercare pronunce di merito recenti e, possibilmente, post riforma, ma ho trovato -proprio sulle caldaie- un Tribunale di Roma del 2004 (quindi, ovviamente, ante riforma) che, almeno all’apparenza e proprio calando la problematica nei rapporti condominiali, applica i principi generali posti dalla S.C., con la distinzione concettuale appena riferita.

La parte della sentenza che ci interessa è la seguente: “…In linea generale, ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario (Trib. civ. Roma, n. 29809/04)...”.

Quindi, seguendoquesta sentenza, dobbiamo tener presenti due dati:

- il primo, generale, è che le competenze dell’usufruttuario e del nudo proprietario della singola unità immobiliare, in tema di manutenzione delle parti comuni dell’edificio, non sono immediatamente assimilabili a quelle previste per il bene oggetto dell’usufrutto.

L’art. 1005 cc sopra trascritto, infatti, pone a carico del nudo proprietario il rinnovamento, totale o per una parte notevole, anche dei tetti mentre, il Tribunale di Roma, pone a carico dell’usufruttuario la manutenzione del tetto dell’edificio (senza distinzioni circa la maggiore o minore ampiezza dell’intervento manutentivo);

- il secondo, specifico, è che il rifacimento della caldaia (citato dal Tribunale a titolo esemplificativo, insieme a detta manutenzione del tetto e all’assicurazione dell’edificio) è a carico dell’usufruttuario.

In relazione al tuo quesito, peraltro,si pone un dubbio, perchè il rifacimento(indicato dal Tribunale) e la sostituzione(di cui mi hai parlato al telefono) non ritengo possano considerarsi lo stesso tipo di intervento: nel primo caso la vecchia caldaia rimane e si sistema più o meno radicalmente, nel secondo si butta e se ne installa una diversa.

Quindi, vedendo la cosa nell’ottica non del servizio di riscaldamento ma del diritto di proprietà sui beni condominiali, con la sostituzione i condomini acquistano, appunto, la proprietà di un nuovo bene e riterrei che, sul punto, anche il nudo proprietario debba avere voce in capitolo.

Ciò considerando, da un lato, che l’usufrutto è si un diritto reale (di godimento), ma su cosa altrui e quindi, per capirci, il titolare del diritto di proprietà della caldaia è e resta, per tutta la durata dell’usufrutto, il solo nudo proprietario.

Dall’altro, per semplice buon senso, la decisione stessa relativa al “totale rinnovamento impiantistico” diun servizio condominiale centralizzato, non ritengo possa rientrare nella categoria dell’amministrazione e manutenzione ordinaria indicata dal citato art. 1004 ed, in primissima approssimazione, dall’art. 67 co. 6 Disp. Att. cc (di cui parlerò tra poco).

Accantonando l’approccio dal lato dei diritti reali, chiaro è che se rifacimento e sostituzionedevono essere tecnicamente equiparati in ragione del loro scopo o, come dice il Tribunale, della loro attitudine produttiva, ovverosia della destinazione della caldaia (rifatta o sostituita che sia) alla prestazione del servizio di riscaldamento, allora potrebbe rivelarsi prudente seguire l’orientamento espresso dal Tribunale di Roma del 2004,ponendo il contributo alla relativa spesa a carico dell’usufruttuario.

La competenza della spesa a carico del nudo proprietario sembrerebbe (ma il condizionale è d’obbligo) smentitaanche dalle nuovenorme in materia condominiale che però, sul tema dell’usufrutto e della nuda proprietà dell’unità immobiliare sita presso l’edificio, affrontano la ripartizione delle spese tra gli interessati di traverso, preoccupandosi di disciplinare solo l’esercizio del diritto di voto ed, in più, adottando uncapovolgimento d’approccio rispetto alle norme generali.

In pratica il legislatore, anziché spiegare in modo chiaro chi paga cosa, tra usufruttuario e nudo proprietario, delle spese condominiali, ha mantenuto ed anche complicato la precedente impostazione della disciplina.

Come detto, le norme di riferimento disciplinano il diritto di voto ed il presupposto della riflessione che segue, pertanto, è che il soggetto cui viene riconosciuto il diritto di voto, riguardo alla decisione assembleare circa l’assunzione di una spesa comune, è anche colui che dovrà contribuire a pagarla.

Il nuovo art. 67 co. 6 Disp. Att. c.c., come in passato, ci parla dell’usufruttuario senza richiamare le categorie degli artt. 1004 e 1005 c.c., dicendo testualmente (comma 6) …L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni

La norma è quindi rimasta immutata, tanto che è stata conservata anche l’originaria ed arcaica locuzione …piano o porzione di piano…, oggi invece modificata in …unità immobiliare… nel nuovo art. 1118 co. 1 cc.

Possiamo intanto osservare che l’ordinaria amministrazione, come dice il termine, è quella che l’amministratore pone in essere anche in assenza di delibera assembleare e lo stesso vale, peraltro, per le manutenzioni ordinarie: non lo dico io ma, a contrario, l’art. 1135 co. 2 cc, che vieta all’amministratore di ordinare lavori straordinari, salvo che non rivestano carattere d’urgenza, quindi possono essere ordinati autonomamente lavori ordinari e lavori straordinari urgenti.

Consideriamo poi che, sempre per quanto riguarda l’ordinaria amministrazione, l’approvazione postuma dell’assemblea non costituisce propriamente una ratifica: con il termine ratifica, infatti, si indica l’approvazione di un atto del mandatario che esula dal mandato, ma che il mandante fa successivamente proprio.

Quindi, il fatto che competa all’usufruttuario il voto per la “approvazione” di una spesa ordinaria non espressamente preventivata-per la sostituzione di una lampadina delle scale o della serratura rotta del portone-,non mi sembra nulla di particolarmente sostanziale.

Sul nudo proprietario il successivo nuovo comma 7 dice innanzi tutto, genericamente, che esercita il diritto di voto sulle …altre deliberazioni… il che, da solo,già complica la vita dell’interprete, rispetto alla lettera del precedente comma 4 del medesimo art. 67 Disp. Att. c.c., ante riforma.

Quest’ultimo prevedeva, infatti, …Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni, ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario

Il precedente testo normativo, dunque, almeno consentiva il medesimo approccio osservato per le norme generali in materia di usufrutto: si partiva da ciò che compete espressamente al nudo proprietario per verificare, de residuo, cosa doveva invece fare l’usufruttuario.

Oggi invece, a differenza del passato e di quanto osservato sugli artt. 1004 e 1005 cc, per comprendere a chi compete cosa sul tema delle spese condominiali, sembrerebbe (altro condizionale, ma comprenderai subito il perché…) che si debba partire dall’usufruttuario e, per esclusione, si dovrebbe capire quali altre deliberazioni (e spese) sono di competenzadel nudo proprietario.

Ma la vera complicazione non è questa...

Lo stesso comma 7 dell’art. 67 Disp. Att. c.c., pone infatti due eccezioni alle …altre deliberazioni… cui partecipa il nudo proprietario e dice (test.) …salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario

In questi casi di …altre deliberazioni…, dunque, il voto è esercitato dall’usufruttuario e, probabilmente, il legislatore non li ha indicati direttamente nel comma precedente, dedicato all’usufruttuario, per via del diverso regime delle convocazioni previsto dall’ultima frase (dovrei chiamarla alinea, ma così ci capiamo meglio…) sopra trascritta.

L’art. 1006 cc disciplina l’ipotesi in cui il proprietario rifiuti o ritardi immotivatamente l’esecuzione di opere di sua competenza (ovverosia le riparazioni straordinarie dell’art. 1005 cc), prevedendo che l’usufruttuario possa –se vuole- farsene carico, ottenendo il rimborso delle relative spese, al termine dell’usufrutto.

La medesima norma prevede anche il diritto dell’usufruttuario di ritenere il bene oggetto dell’usufrutto, a garanzia di detto rimborso.

Non sarà propriamente un problema del condominio ma, con questa prima riserva e con il rinvio seccoall’esercizio deldiritto di cui all’art. 1006 cc, sembrerebbe che l’usufruttuario possa esercitare detto diritto di ritenzione, in attesa dell’indennizzo dovuto anche per le spese condominiali erogate in luogo del proprietario.

Il che avrebbe anche una sua logica, ma le condizioni legittimanti l’esercizio di tale diritto, ovverosia l’erogazione di una spesa per l’esecuzione di un lavoro rifiutato o ritardato del nudo proprietario, andranno armonizzate con il fatto che, nel condominio, la necessità o la mera opportunità di un intervento manutentivo delle parti o impianti comuni dell’edificio, non la decidono né l’usufruttuario né il nudo proprietario, bensì l’assemblea.

In altri termini, non so come potrà essere valutata nel contesto condominiale, ma ai fini dei rapporti interni con l’usufruttuario, una condotta del nudo proprietario come dilatoria o omissiva.

Ad ogni modo, come detto, non si tratterà di un problema del condominio.

Le opere ed i lavori di cui agli artt. 985 e 986 cc, sono invece i miglioramenti e le addizioni che l’usufruttuario esegue sul bene oggetto dell’usufrutto: ergo, con tale ulteriore eccezione posta dall’art. 67 Disp. Att. c.c.,l’usufruttuario esercita il diritto di voto su argomenti che riguardano, appunto, miglioramenti ed addizioni aventi ad oggetto,evidentemente, parti ed impianti comuni dell’edificio.

Il fondamento di tale previsione, considerato anche il rinvio espresso e diretto alle corrispondenti norme in materia di usufrutto, dovrebbe discendere dal seguente ragionamento: posto che il codice già consente all’usufruttuario di apportare miglioramenti e addizioni al bene oggetto dell’usufrutto, allora lo stesso regime va applicato ai miglioramenti e alle addizioni dei beni condominiali dell’edificio, dove è ubicata l’unità immobiliare gravata dell’usufrutto.

Anche in questo caso, dunque, come in quello visto per il rinvio all’art. 1006 cc, il legislatore si limita a rinviare ad un paio di norme speciali relative al rapporto proprietario/usufruttuario/bene oggetto del diritto di usufrutto, per determinare chi deve votare e, quindi, pagare, nel rapporto proprietario/usufruttuario/bene condominiale/condominio.

Quando il legislatore dell’art. 67 co. 7 Disp. Att. cc, ai fini dell’esercizio di voto da parte dell’usufruttuario, parla di opere ai sensi degli artt. 985 e 986 cc, peraltro, non fa altro che richiamare la rubrica di detti articoli, ovverosia i relativi titoli (appunto, miglioramenti e addizioni), perché la disciplina posta da tali disposizioni non interessa al condominio.

Mi spiego meglio, semplificando al massimo.

Gli artt. 985 e 986 cc disciplinano cosa accade qualora l’usufruttuario abbia (autonomamente) migliorato il bene oggetto dell’usufrutto o vi abbia aggiunto qualcosa: in sintesi, viene previsto se, come, quando e quanto il nudo proprietario deve pagare un indennizzo (per i miglioramenti o se vuole mantenere le addizioni).

Gli artt. 1004 e 1005 cc, poi, prevedono cosa l’usufruttuario ed il nudo proprietario debbano pagare riguardo, genericamente, la manutenzione del bene oggetto dell’usufrutto.

L’art. 1006 cc infine, come già osservato, nella sostanza disciplina cosa accade se il nudo proprietario non rispetta l’art. 1005 cc.

Dette norme, dunque, si preoccupano di evitare litigi tra nudo proprietario e usufruttuario prevedendo, come le norme sono chiamate a fare, chi deve o può fare cosa, nonché cosa accade quando l’uno o l’altro fanno o non fanno ciò che possono o debbono fare.

Dal punto di vista del condominio, peraltro, la disciplina indennitaria posta dagli artt. 985 e 986 cc (come nel caso del diritto di ritenzione previsto dall’art. 1006 cc),non ha evidentemente alcuna rilevanza.

Da ciò consegue che, il richiamo a detti articoli,altro non è che il richiamo alle sole categorie di interventi, ovverosia i miglioramenti e le addizioni, che l’usufruttuario può eseguire sul bene oggetto del diritto e quindi, secondo il legislatore della riforma, sui beni condominiali, ovviamente sotto forma di esercizio del diritto di voto nelle deliberazioni a ciò finalizzate.

E sarebbe anche logico, se non fosse che,nel condominio degli edifici, i miglioramenti e le addizioninon mi sembra siano autonome categorie di intervento, sulle quali l’assemblea viene chiamata a decidere,relative alle parti ed impianti comuni, bensìcostituiscono elementi qualificanti, espressi (miglioramenti) o impliciti (addizioni), della generale categoria delle innovazioni ex art. 1120 cc.

Il legislatore dell’art. 1120 comma 1 cc, nell’individuare le innovazioni cd. consentite (per le quali è sufficiente una deliberazione maggioritaria), le definisce infatti come quelle dirette al …miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni…: a parte l’utilizzazione della disgiuntiva alternativa o, nella sostanza l’uso più comodo ed il maggior rendimento delle cose comuni non sono altro che un paio di manifestazioni (probabilmente codificate per evitare dubbi interpretativi) del genericomiglioramento.

D’altro canto, leggendo gli artt. 1117 ss. cc, non troviamo alcuna norma che isoli e disciplini, men che meno in modo disgiunto, i miglioramenti o le addizioni delle parti ed impianti comuni dell’edificio.

Ricapitolando, dunque, per come sono scritti i commi 6 e 7 dell’art. 67 Disp. Att. c.c., sembrerebbe che l’usufruttuario:

- deve votare sull’amministrazione ordinaria e sul “semplice godimento” delle cose e servizi comuni;

- può votare (qualora eserciti il diritto di cui all’art. 1006 c.c.) sulle riparazioni straordinarie ma, parlando di parti e impianti condominiali e non del bene oggetto dell’usufrutto, forse dovremmo dire sull’amministrazione e manutenzione straordinarie;

- deve votare (art. 985 e 986 cc) suimiglioramenti e addizioni delle parti e impianti comuni che, se l’osservazione che precede è corretta, altro non sono che le innovazioni ex art. 1120 cc.

Il proprietario, invece, esercita il diritto di voto nelle altre deliberazioni che, a questo punto, saranno quelle relative all’amministrazione e manutenzione straordinarie, salvo che l’usufruttuario non si “surroghi” nella decisione.

A parte l’assurdità del fatto che il proprietario non voti sulle innovazioni (ricordiamo sempre che l’usufrutto non può essere eterno…), il legislatore di questo comma 7, come cennato, ha infilato unulteriore elemento che rende la disciplina –e, quindi, l’interpretazione- ancor più nebulosa.

E’ infatti previsto che in tutti i casi disciplinati dal comma 7 in questione, debbano essere convocati all’assemblea sia il nudo proprietario, sia l’usufruttuario.

Per quanto riguarda gli argomenti di straordinaria amministrazione e manutenzione (o comunque vogliamo chiamare ciò che non è amministrazione ordinaria, semplice godimento, miglioramenti ed addizioni), tale doppiaconvocazione ha un senso: se il nudo proprietario non partecipa, l’usufruttuario è così messo nelle condizioni di esercitare il diritto previsto dall’art. 1006 cc.

Ciò vale, peraltro, solo nel caso in cui, entrambi convocati, sia presente il solo usufruttuario e, affinchè si formi la maggioranza, sia necessario proprio il voto del nudo proprietario: in tal caso, il voto espresso dall’usufruttuario in luogo del proprietario costituirà certamente una manifestazione della volontà di avvalersi dell’art. 1006 cc.

Un problema, però, potrebbe sorgere allorchè, in caso di dissenso, astensione o di assenza del nudo proprietario, la maggioranza per l’approvazione di una spesa condominiale a carico del medesimo venga ugualmente raggiunta: la quota di spesa straordinaria approvata, in tal caso, chi la paga ?

Sulla carta certamente il nudo proprietario, ma evidentemente c’è qualcosa che stride…

L’esercizio del diritto di cui all’art. 1006 cc, infatti, di per sé non passa attraverso alcuna previa fase deliberativa: l’usufruttuario chiede l’esecuzione di una riparazione straordinaria, il proprietario omette o ritarda ed il primo la esegue direttamente, conseguendo il diritto di essere indennizzato.

Nel condominio e con riferimento alle spese di manutenzione straordinaria di parti ed impianti comuni, invece, evidentemente l’usufruttuario non richiede al proprietario né esegue direttamente nulla, perchéle decisioni e la contribuzione alla spesa passano attraverso l’assemblea.

Lo stridio è ancora maggiore, poi, per la prevista convocazione anche del nudo proprietario, allorché si debbano decidere miglioramenti o addizioni delle cose e impianti comuni: miglioramenti o addizioni che, per quanto sopra osservato, non riesco a considerare come categorie altre, rispetto alle innovazioni.

Se la norma riserva il voto all’usufruttuario, il proprietario che verrà a fare in assemblea ?

Ed ora arriviamo a pallino, con questa benedetta sostituzione della caldaia.

Evito di snocciolare anche i riferimenti giurisprudenziali e segnalo semplicemente che, in tema di lavori sui beni comuni, ai fini di determinare le maggioranze necessarie ed i criteri di ripartizione della spesa tra i condomini, la S.C. isola quattro categorie di intervento: la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria,le modifiche migliorative e le innovazioni.

Sempre la giurisprudenza di legittimità esclude che la sostituzione di un impianto condominiale, ove necessitata dal mal funzionamento di quello originario o da adeguamenti normativi, ovvero se resa opportuna per motivi di risparmio energetico, costituisca un’innovazione.

E’ stato ovviamente escluso, del pari, che detta sostituzione si possa considerare una manutenzione ordinaria (non foss’altro in ragione della spesa) e, pertanto, rimane l’alternativa tra le categorie della manutenzione straordinaria e delle modifiche migliorative (di fonte giurisprudenziale), con una –pur non consolidata- preferenza per quest’ultima.

Posto che l’art. 67 Disp. Att. c.c. è norma speciale, regolatrice dei “rapporti condominiali”, nel caso un’unità immobiliare dell’edificio sia gravata di un diritto di usufrutto, se consideriamo la sostituzione della caldaia comune come una manutenzione straordinaria, la relativa decisione andrà presa con il voto del nudo proprietario e la spesa sarà a suo carico mentre, se la consideriamo come una modifica migliorativa e, pertanto, un miglioramento, per quanto detto dovrebbe votare e pagare l’usufruttuario 

Ti ho anche segnalato, peraltro, come la giurisprudenza di merito ha trattato la materia prima della riforma e, non essendovi stati mutamenti chiarificatori (anzi…) nella formulazione della norma, secondo me continuiamo a rimanere in una zona grigia.

Al dunque, però, a parte la cultura generale, non ho capito quale sia per te l’utilità praticanello stabilire chi deve pagare: il nuovo art. 67 Disp Att. c.c. distingue tra nudo proprietario ed usufruttuario –come detto- ai fini della partecipazione all’assemblea e dell’esercizio del diritto di voto, a seconda della materia trattata.

Mi hai detto che il condominio ha già deciso la sostituzione della caldaia e, pertanto, presumo che la fase della convocazione e della deliberazione siano superate: tanto più che, anche in questo caso, avrai proceduto come al solito, ovverosia convocando comunque sia l’usufruttuario sia il nudo proprietario (condotta generale che abbiamo sempre adottato, proprio per escludere sempre l’unico motivo di impugnativa de planodi cui è responsabile esclusivamente l’amministratore, ovverosia quello dell’omessa convocazione di un avente diritto).

Per il pagamento delle spese, però, l’ultimo comma di questo nuovo art. 67 Disp. Att. c.c.ha (re)introdotto, questa volta espressamente, la solidarietà passiva tra nudo proprietario ed usufruttuario (superando le SS.UU. del 2006 che, come certamente ricorderai, sino ad oggi hanno imposto all’amministratore di chiedere o agire, nei confronti dell’uno o dell’altro, solo in ragione delle rispettive competenze di spesa).

Ergo, se il problema attuale non è chi devi convocare o chi deve votare, ma solo chi deve pagare la quota di spesa per la già deliberata sostituzione della caldaia condominiale, come amministratore devi perseguire l’interesse del condominio e, in quest’ottica, non solo puoi, ma devi limitarti a chiedere ad entrambi il pagamento dell’intero, senza dover fornire ulteriori giustificazioni.

Un abbraccio” 

Non ho contato le righe di questo parere, ma l’unica parte utile e operativa, per il cliente, sono solo le ultime cinque…

Avv. Andrea Bernardini 

 


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